Das Modell einer Vorsorgewohnung basiert auf einer denkbar einfachen Idee. Sie kaufen eine Wohnung, treten dabei als Unternehmer auf, was Ihnen steuer­liche Vorteile bringt, und lassen sich die Kreditraten von Ihrem Mieter zahlen. Sie stehen vom ersten Tag an als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch. Ist das Modell erfolgreich abgeschlossen, besitzen Sie eine lastenfreie Wohnung. Sie können diese dann selbst nutzen, zu Geld machen, also verkaufen, oder genießen größeren finanziellen Freiraum, weil Ihnen die Mieterträge ein Zusatz­einkommen bescheren.

Klingt einfach, ist es grundsätzlich auch, aber nur, wenn man mit Spezialisten zusammenarbeitet, die genau wissen, wie es geht. Beim erfahrenen Team von MITRAS sind Sie in den besten Händen.

Die Vermietung der Wohnung macht Sie zum Unternehmer im Sinne der Umsatz­steuer. Dadurch erwerben Sie die Immo­bilie zum Netto-Kaufpreis und erzielen in der Folge Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Gegenzug machen Sie Zinsen für Fremdkapital, AfA (Absetzung für Abnutzung) und Werbungskosten Steuer mindernd in Ihrer Einkommen­steuer­erklärung geltend. Ist der steuer­liche Totalüberschuss erreicht und die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen, könnten Sie die Wohnung sogar steuerfrei verkaufen.

Der Ertrag einer Vorsorgewohnung setzt sich aus dem Ertrag durch die Miet­ein­nahmen, der Wertsteigerung der Immo­bilie selbst und der Nutzung steuerlicher Vorteile zusammen. Nach der Rückführung des Kredits erzielen Sie mit den monat­lichen Mieteinnahmen ein wertgesichertes Zusatzeinkommen. Denn die Mieten sind in der Regel indexiert, steigen also mit der Inflation, und gewährleisten so den Kaufkrafterhalt.

Das Verhältnis von Kaufpreis zu Höhe der Miete ist ein wesentlicher Faktor für die Rendite, die Sie von Ihrer Immobilie erwarten können. Dabei spielen die Lage, die Wohnfläche, der Grundriss und die Ausstattung eine wichtige Rolle. Auch die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die nahe gelegene Infrastruktur, wie zum Beispiel Einkaufszentren, haben Einfluss auf die Miethöhe.

Das unternehmerische Ziel der Veranla­gung in Vorsorgewohnungen ist der steuer­liche Gesamtüberschuss. Ist dieser erreicht, können Sie Ihre Immobilie voll und ganz zum eigenen Vorteil nutzen. Verkaufen, Vermieten, selbst einziehen oder vielleicht sogar Ihren Kindern als „Startwohnung“ zur Verfügung stellen.

Bedenken Sie aber, dass Sie als Eigen­tümer von Vorsorgewohnungen ein erhöh­tes Risiko hinsichtlich Mietausfall und zu erwartender Miethöhe tragen.

Entscheidend für den Erfolg beim Invest­ment in eine Vor­sorgewohnung ist auch Thema Liebhaberei, besser gesagt dessen Verhinderung. Darüber lesen Sie mehr im nächsten Kapitel „Steuervorteile und Liebhaberei“.