Änderungen bei der Besteuerung von privaten Grundstücken

Bisher

Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken (Grund und Boden samt Gebäuden, Superädifikaten und grundstücksgleichen Rechten) wurden als Spekulationseinkünfte mit dem vollen Einkommensteuersatz (max. 50%) besteuert, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren (in Sonderfällen 15 Jahren) nach der Anschaffung verkauft wurde.

Erfolgte der Verkauf nach Ablauf von 10 Jahren nach der Anschaffung, blieb der Gewinn steuerfrei.

Ab 1.4.2012

Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken werden mit einem Sondersteuersatz von 25% besteuert. Die 1O-Jahresfrist fällt weg.

Ausnahmen

• Beim Verkauf von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die dem Eigentümer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben, bleibt der Gewinn steuerfrei.
  
  Neu: Die Steuerfreiheit gilt auch dann, wenn das Objekt dem Veräußerer innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat und als solcher aufgegeben wird.
  
  
• Wie bisher sind auch selbst hergestellte Gebäude (aber nicht der zugehörige Grund und Boden!) von der Besteuerung befreit (= Häuslbauerbefreiung).
  
  Neu: Das Gebäude darf in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf nicht der Einkunftserzielung (z.B. Vermietung oder betriebliche Nutzung) gedient haben. Im Fall einer teilweisen Nutzung zur Einkunftserzielung steht die Befreiung  nur anteilig zu.
  
  
• Wenn die Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen veräußert wird, bleiben die Gewinne steuerfrei.

Berechnung

 

Neuvermögen (Erwerb nach dem 31.3.2002, in Sonderfällen nach dem 31.3.1997)

Veräußerungserlös
- Anschaffungskosten inkl. Anschaffungsnebenkosten (gekürzt um die steuerlich
  geltend gemachte Abschreibung)
- Herstellungsaufwendungen (gekürzt um die steuerlich geltend gemachte Abschreibung)
- Instandsetzunasaufwendunaen (aekürzt um die steuerlich aeltend aemachte Abschreibung)
- Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der
  Immobilienertragsteuer gemäß § 30c entfallen
+ Steuerfreie Subventionen
- Veräußerungsgewinn
- 2% Infiationsabschlag pa (ab dem 11. Jahr), max. 50% des Veräußerungsgewinns
= Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Aufwendungen, die nicht in der Formel genannt werden, sind nicht mehr abzugsfähig (z.B. Zinsen).

Altvermögen (Erwerb vor dem 1.4.2002, in Sonderfällen vor dem 1.4.1997)

Grundstücke, die nach dem 31.12.1987 nach dem letzten entgeltlichen Erwerb von Grünland in Bauland umgewidmet wurden

Veräußerungserlös
- 40% des Veräußerungserlöses (Pauschale)
= Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Aufgrund der Pauschale ist kein Ansatz von tatsächlichen Aufwendungen möglich.

Die tatsächliche Steuerbelastung beträgt daher 15%.

Altvermögen (Erwerb vor dem 1.4.2002, in Sonderfällen vor dem 1.4.1997)

Alle anderen Grundstücke

Veräußerungserlös
- 86% des Veräußerungserlöses (Pauschale)
= Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn (14% des Veräußerungserlöses)

Aufgrund der Pauschale ist kein Ansatz von tatsächlichen Aufwendungen möglich.

Die tatsächliche Steuerbelastung beträgt daher 3,5%.

ACHTUNG! Bei Altvermögen gibt es keinen Inflationsabschlag! Sie können allerdings beantragen, dass der Gewinn unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten nach den beim Neuvermögen dargestellten Grundsätzen berechnet wird.

 Zu beachten:

Die Einkünfte aus der Veräußerung von Grundvermögen werden nicht zu den anderen Einkünften hinzugerechnet und erhöhen damit nicht die Progression (= anwendbarer Steuersatz).

Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind nicht vortragsfähig und können nur mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen (daher nicht mit anderen positiven Einkünften) ausgeglichen werden.

Allerdings können Sie - anstelle der Besteuerung mit 25% - auf eine Regelbesteuerung (mit 50% Spitzensteuersatz) optieren. Das  ist sinnvoll, wenn Sie aus anderen Einkunftsquellen Verluste erwirtschaftet haben.

Unverändert

Unentgeltliche Übertragungen (Erbschaft, Schenkung) lösen keine Einkommensteuerpflicht (oder Erbschafts- bzw.  Schenkungssteuerpflicht) aus. Wird das geerbte oder geschenkte Grundstück veräußert, wird hinsichtlich der Beurteilung, ob es  sich um Alt- oder Neuvermögen handelt auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abgestellt.

Quellenangabe: Kanzlei Mag. Rainer Tiefenböck, Mail: kanzlei@tiefenboeck.at

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